Vivir en comunidad implica cumplir normas de respeto del espacio de cada uno. Hay derechos y deberes que deben estar establecidos para que todos los integrantes tengan claros los límites, evitando conflictos posteriores. Por lo mismo, el reglamento interno se transforma en una suerte de “biblia” que hay que respetar, para que el comité de administración y el administrador del edificio o condominio no se vean en la necesidad de aplicar multas por diferentes situaciones o infracciones.
Con respecto a este último punto, es importante dejar en claro cuáles son las acciones que generan multas y cómo se aplican, ya que pueden ser tanto en dinero como en restricciones. Así, son muchas las consideraciones que hay que tener para poder multar a un copropietario o residente.
Reglamento interno y Reglamento de copropiedad.
Es común ver que se cobran multas por atraso en el pago de gastos comunes, mal uso de estacionamientos, por ocasionar ruidos molestos, por no asistir a asambleas y por mal uso de la piscina, entre otros. Es en el reglamento interno donde se especifican las normas y buenas prácticas para una convivencia sana, y donde se establecen horarios de uso de espacios comunes y formas de solicitud.
Sin embargo, las multas son válidas solo si están establecidas en el Reglamento de Copropiedad de la comunidad. De esta forma, si esas multas no se encuentran en esta normativa, no sería posible aplicarlas, y si se aplican, constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual cualquier afectado puede recurrir al Juzgado de Policía Local y reclamar la nulidad de la aplicación de la multa.
Esto, en vista de que el Reglamento de Copropiedad es el único instrumento válido para establecer las sanciones que se deben aplicar a los copropietarios, según lo establece el artículo 17 de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, en donde se expresa: “El comité de administración podrá dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes, sean éstos permanentes o transitorios, así como imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento”.
¿Cómo se deben cobrar las multas?
Así como la multa debe estar individualizada en el Reglamento de Copropiedad, también es necesario que haya pruebas del hecho ocurrido. Estas pruebas pueden ser fotográficas o en video, y si hay testigos, también aportan. Luego, se debe enviar la notificación de la multa al habitante o al copropietario correspondiente, con el detalle de la situación y el monto del pago.
El pago de las multas se sumará al fondo común de reserva de la comunidad, según lo establece el artículo 39 de la Ley. En caso que el vecino o copropietario se niegue al pago de la multa, y como no se puede cortar el suministro eléctrico como medida de presión, se debe presentar el caso al Juzgado de Policía Local correspondiente.
Multas por pago atrasado de los gastos comunes
La ley otorga cierta libertad para el ejercicio de multas en el interior de un condominio, siempre y cuando la gran mayoría de los copropietarios estén de acuerdo con ellas (75% de los derechos del condominio). Es así como existen dos corrientes en la administración de condominios en relación al cobro de multas por el atraso en el pago de los mismos gastos comunes.
Por un lado, existen administradores que aconsejan la aplicación de multas en caso de atraso, siempre y cuando esté establecido en el reglamento de copropiedad; y también los hay quienes consideran esta acción como ilegal, debido a que la propia Ley 21.442 establece claramente un interés máximo en caso de atraso, el cual ronda entre un 2,5% y un 3% mensual (interés máximo convencional para operaciones no reajustables).
Corte de luz por no pago de multas
Bajo esta mirada, en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria se señala claramente que a través del reglamento de copropiedad el comité de administración podrá autorizar al administrador al corte del servicio eléctrico por el no pago de 3 o más cuotas continuas o discontinuas de los gastos comunes, pero en ningún caso esta medida puede aplicarse por no pago de multas.
Multas por ruidos molestos
¿Qué se puede hacer cuando en un edificio hay vecinos fiesteros, amantes de la música fuerte y los karaokes? La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que los dueños, arrendatarios u ocupantes de los departamentos no deben molestar a los demás habitantes con ruidos en las horas que se utilizan para descansar.
Los decibeles miden la presión sonora del ambiente, de acuerdo a su potencia o intensidad. En las zonas residenciales los decibeles máximos permitidos son de 55 en horario de 7 a 21 horas. En tanto en el horario de descanso, de 21 a 7 horas es de 45 decibeles, según el Decreto 38 del Ministerio del Medio Ambiente del año 2011.
Según esta Ley, la sanción por ruidos molestos en horas de descanso es una multa de una a tres unidades tributarias mensuales (UTM), es decir al menos 150 mil pesos. Además, el tribunal puede subir al doble la sanción en caso de reincidencia. Y también cada Municipalidad puede regular a través de una ordenanza la aplicación en sus comunas. Tanto el infractor como el propietario de la casa o departamento son responsables del pago de las multas e indemnizaciones.
Espacios comunes
Así como vecinos y habitantes de edificios y condominios tienen derechos sobre espacios comunes como gimnasios, quinchos y piscinas, también existen deberes que cumplir. La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria establece como norma general, que los deberes y derechos del uso de espacios comunes en un edificio, deben ser establecidos en el Reglamento de Copropiedad. Algunos conceptos importantes a destacar son:
