La Ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 y que regula los condominios y edificios, definidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) como “terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común”.
Así, y con el objetivo de coordinar y administrar estas copropiedades, nace la Ley de Copropiedad inmobiliaria (Ley Nº19.537) con su respectivo Reglamento de Ley. Ambos documentos explican la forma en que una copropiedad debe ser organizada, para lo cual establece tres órganos de administración dentro de ella:
La Asamblea de Copropietarios:
Está formada por aquellos que sean dueños de algún bien dentro del condominio, sitio u edificio. Son los que tienen el derecho a dictaminar todo lo relacionado con los bienes comunes, y en caso de no poder asistir a alguna de las reuniones, pueden designar un representante (ya sea el arrendatario u otro).
El Comité de Administración:
Conformado por al menos 3 personas propietarias de bienes en el condominio, quienes son elegidas por la asamblea de copropietarios. También pueden formar parte del comité los cónyuges o representantes legales de los propietarios.
El Administrador:
Designado por el comité de administración, es una persona externa a la copropiedad que se encarga de la administración del condominio.
Datos y artículos relevantes
Es importante saber que todos los propietarios deben ceñirse y respetar esta Ley. Es así como uno de los puntos más relevantes dentro de ella, es el pago de los gastos comunes. No cabe duda que este punto es el que más afecta a los propietarios, y la razón por la cual muchas veces se generan disconformidades ya sea por el prorrateo realizado o por el tipo de gastos que se deben pagar.
Cabe destacar que la tabla de prorrateo de los gastos comunes, con sus respectivos porcentajes de asignación a cada unidad, es un documento legal inscrito en el conservador de bienes raíces. Para modificar el prorrateo es necesario realizar una asamblea extraordinaria de copropietarios.
Por otro lado, y otro aspecto fundamental de la Ley de Copropiedad, es que exige que cada condominio o edificio posea su propio reglamento de copropiedad. Así, en este documento quedarán especificados todos los temas relacionados a la administración, gestión, cobros y manejo de la comunidad.
Los gastos comunes y el reglamento de Copropiedad.
El pago de los gastos comunes y el porcentaje que cada casa o departamento pague, están regidos por el reglamento. Y esto es fundamental, porque ningún propietario puede eximirse del pago de los gastos comunes, ya sean ordinarios o extraordinarios, independiente de que usen o no los bienes.
En caso de incumplimiento en el pago de los gastos comunes, la administración tiene el derecho de cortar el suministro de servicios de luz. Además, la ley establece que si el valor de la copropiedad disminuye porque alguno de los propietarios no ha realizado el pago, o si esto supone una situación de riesgo o peligro para los demás, entonces el copropietario causante deberá responder por daños y perjuicios.
Buena convivencia: Otro de los objetivos de la Ley
Otro de los objetivos de este reglamento de copropiedad es asegurar una buena convivencia dentro de edificios o condominios, lo que puede lograrse fijando reglas claras para el buen uso y limitaciones a los bienes que sean de dominio común.
Se puede fijar todo tipo de reglas, desde horarios en que se puede realizar ruidos fuertes o molestos, hasta si se puede tener o no parrillas a gas en los balcones o patios. Pasando por reglas de uso de la piscina o jardines. También se fijan las multas en caso de no respetar alguna de las reglas, las que son cobradas a parte de los gastos comunes y se incluyen como ingreso extraordinario al fondo de reserva de la comunidad.
Finalmente, cabe destacar que es responsabilidad de cada propietario y/o arrendatario conocer estas reglas y respetarlas. En caso de no estar de acuerdo con alguna, se puede citar a una asamblea de copropietarios, de forma de plantear el problema y someterlo a votación.
