De acuerdo al artículo 18 de la nueva ley sobre co-propiedad inmobiliaria 21.442, los administradores son una exigencia en este tipo de comunidades. Es decir, debe existir una “persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador conforme al artículo 9° o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador”.

Funciones

Dentro de las funciones establecidas en la nueva ley 21.442, este profesional debe:

  • Gestionar y rendir los pagos dentro de la administración.
  • Tratar los casos de copropietarios morosos.
  • Velar por el mantenimiento de los espacios comunes.
  • Contratar al personal encargado de trabajar en el edificio o condominio, como conserjes, mayordomos y jardineros.
  • Entregar un balance anual sobre el estado financiero del condominio.
  • Entregar un presupuesto anual de gastos del año que inicia.
  • Estar el Registro Nacional de Administradores del MINVU.

Para mayor información estas son las funciones textuales que establece la nueva ley 21.442:

  1. Cuidar los bienes de dominio común.
  2. Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores.
  3. Ejecutar los actos de administración y conservación, así como los de carácter urgente que sean realizados sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
  4. Recaudar los montos correspondientes a las obligaciones económicas, emitir certificados en lo relativo al estado de deudas de las unidades, llevar la contabilidad del condominio conforme a las normas que establezca el reglamento de la ley e informar al comité de administración las gestiones realizadas para el cobro de dichas obligaciones respecto de los propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos.
  5. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
  6. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
  7. Citar a las sesiones de la asamblea de copropietarios y agregar, a la carpeta de documentos del condominio, copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados en dichas sesiones.
  8. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
  9. Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
  10. Contratar y poner término a los contratos de trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité de administración, salvo que dicha facultad le haya sido delegada por la asamblea de copropietarios.
  11. Entregar la información actualizada que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el ejercicio de sus funciones, especialmente en lo que respecta a su identificación como administrador o subadministrador de un condominio, a la composición del comité de administración, resguardando los datos personales en virtud de la ley N° 19.628, y al cumplimiento de exigencias relacionadas con la seguridad del condominio, tales como mantenciones y certificaciones de instalaciones de gas o de ascensores, actualizaciones del plan de emergencia o del plan de evacuación y realización de simulacros anuales de evacuación.
  12. Contratar los seguros a que se refiere el artículo 43 de la presente ley, previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios, si correspondiere.
  13. Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.
  14. Las que la asamblea de copropietarios le conceda.

Sueldo

Por otra parte, el sueldo de estos profesionales se  acuerda según estas funciones, definidas por ley. Sin embargo, no existe una regulación igual de clara sobre el valor final de su salario.

¿De qué dependen los honorarios?

Este valor depende principalmente de la cantidad de departamentos que tenga el edificio o condominio, pero también de otros factores como la complejidad de los espacios comunes cada lugar por ejemplo, cantidad de áreas verdes, si tiene o no piscina, quincho, otras instalaciones, número de personas contratadas, entre otros.

Además, influye la cantidad de tiempo y dedicación que solicita cada comunidad.

Es importante considerar que los ingresos de un administrador se pueden calcular en un rango entre un 4% y un 8% del total de gastos comunes de una comunidad. Igualmente es necesario remarcar que todos los condominios son diferentes y las exigencias del comité podrían llevar a que estos valores estén fuera de estos rangos.

Finalmente, un punto que puede jugar a favor de estos profesionales, al momento de negociar su sueldo con el comité de administración, es su nivel de capacitación, por ejemplo, el conocimiento o experiencia en el uso de herramientas de gestión, como la plataforma Edifito.com que permite, entre otras cosas, una mayor eficiencia en la labor del administrador y un eficiente control y comunicación de parte de todos los actores del edificio o condominio.

Les recordamos también, que la nueva ley exige a todos los administradores haber realizado un curso de administración certificado por una OTEC y con ello ser parte del registro nacional de administradores del MINVU.