Esta ley nace con el objetivo de renovar la antigua ley 19.537, para coordinar y administrar las copropiedades, con su respectivo Reglamento de Ley. En ellos se establecen las normas que permiten tener una convivencia sana entre los miembros de la comunidad.
La Ley 21.442, de copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022, luego de años de tramitación. Esta regula los condominios y edificios, definidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) como “terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común”.
¿Qué es la Asamblea de Copropietarios?
Cómo lo indica el artículo 13º “La asamblea de copropietarios es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio”.
El Comité de Administración:
Está conformado por un número impar de miembros de al menos 3 y “Solo podrán ser designados miembros del comité de administración:
- a) Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges o convivientes civiles, o cualquier otro mandatario o representante de un copropietario con poder suficiente, que conste en instrumento público otorgado ante notario.
- b) Los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.
Esto trae como novedad el hecho de que los arrendatarios con poder ante notario del copropietario, podrán formar parte de este organismo.
El Administrador:
Designado por el comité de administración, es una persona externa a la copropiedad que se encarga de la administración del condominio.
Se debe tener en cuenta que:
Todos los propietarios deben ceñirse y respetar esta Ley. Es así como uno de los puntos más relevantes dentro de ella, es el pago de los gastos comunes. No cabe duda que este punto es el que más afecta a los copropietarios y la razón por la cual muchas veces se generan disconformidades ya sea por el prorrateo realizado o por el tipo de gastos que se deben pagar.
Cabe destacar que la tabla de prorrateo de los gastos comunes, con sus respectivos porcentajes de asignación a cada unidad, es un documento legal inscrito en el conservador de bienes raíces. Para modificar el prorrateo es necesario realizar una asamblea extraordinaria de copropietarios con asistencia reforzada donde se modifique el reglamento de copropiedad.
Por otro lado, un aspecto fundamental de la Ley de Copropiedad, es que exige que cada condominio o edificio posea su propio reglamento de copropiedad. Así, en este documento quedarán especificados todos los temas relacionados a la administración, gestión, cobros y manejo de la comunidad.
Los gastos comunes y el reglamento de Copropiedad.
El valor de los gastos comunes y el porcentaje que cada casa o departamento pague, están regidos por el reglamento. Y esto es fundamental, porque ningún propietario puede eximirse, ya sean ordinarios o extraordinarios, independiente de que usen o no los bienes.
En caso de incumplimiento en el pago de tres o más cuotas de los gastos comunes, el administrador con la autorización del comité de administración, tiene el derecho de cortar el suministro de servicios eléctricos o de telecomunicaciones, o bien solicitarlo a las empresas que lo suministren si el condominio no cuenta con sistemas propios de control. Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión de dos servicios simultáneos. Asimismo, no podrá suspenderse ningún servicio domiciliario por mora del pago de los gastos comunes, durante la vigencia de un estado de catástrofe.
Además, la ley establece que si el valor de la copropiedad disminuye porque alguno de los propietarios no ha realizado el pago, o si esto supone una situación de riesgo o peligro para los demás, entonces el copropietario causante deberá responder por daños y perjuicios.
Sana convivencia
Cumplir con las reglas establecidas en la ley y en el reglamento interno del edificio favorece la convivencia entre los miembros de la comunidad. Pero para esto, debe quedar todo estipulado y por escrito, para que todos estén al tanto de los límites acordados.
Se puede fijar todo tipo de reglas, desde horarios en que se puede realizar ruidos fuertes o molestos, hasta si se puede tener o no parrillas a gas en los balcones o patios. Pasando por reglas de uso de la piscina o jardines. También se fijan las multas en caso de no respetar alguna de las reglas, las que son cobradas a parte de los gastos comunes y se incluyen como ingreso extraordinario al fondo de reserva de la comunidad.
Finalmente, cabe destacar que es responsabilidad de cada propietario y/o arrendatario conocer estas reglas y respetarlas. En caso de no estar de acuerdo con alguna, se puede citar a una asamblea de copropietarios, de forma de plantear el problema y someterlo a votación.
