¿Cómo deben ser los Quórum para adoptar acuerdos en las sesiones?

Para establecer acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios se deben efectuar sesiones Ordinarias o Extraordinarias, independiente de las consultas por escrito y las sesiones informativas que hagan Comité, Administradores y Residentes.

¿Qué son las Asambleas Ordinarias y Extraordinarias?

Las Asambleas Ordinarias se deben celebrar, como mínimo una vez al año, para que la Administración documente su gestión durante ese tiempo. Asimismo, entregue el balance de ingresos y egresos y ponga a disposición de los copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado.

De igual forma, en esta reunión ordinaria deberá efectuarse la designación o reelección de los miembros del Comité de Administración. Se podrá además designar o remover al administrador o subadministrador y tratarse cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios.

Mientras que las Asambleas Extraordinarias se llevarán a cabo cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración.

Los temas que se pueden tratar en estas reuniones dependen del tipo de asamblea, entre ellas:

Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta

  • Modificación del reglamento de copropiedad.

  • Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.

  • Gastos o inversiones extraordinarias.

  • Administración conjunta de dos o más condominios.

  • Programas de autofinanciamiento para los condominios.

  • Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del Fondo Común de Reserva

  • Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.

Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada

  • Modificación parcial del reglamento de copropiedad.

  • Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.

  • Reconstrucción o demolición del condominio

  • Petición a la dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

  • Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.

  • Construcciones en los bienes comunes.

Quórum de Asamblea en Sesión Ordinaria

Quórum mínimo para la constitución de la sesión: Quienes concurran, debiendo representar, al menos el 33% de los derechos en el condominio.

Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: Mayoría absoluta de los asistentes.

Quórum Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta

El Quórum mínimo para la constitución de la sesión: Las personas que representen el 50 + 1 de los derechos del condominio.

Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: Mayoría absoluta de derechos.

Quórum Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada

Quórum mínimo para la constitución de la sesión: Al menos, las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.

El Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: Mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%.

¿Cómo se hacen estas Asambleas?

Tomando en consideración las nuevas tecnologías, la nueva Ley de Copropiedad permite realizar asambleas a través de vías telemáticas, virtuales o presenciales, hacer consultas por escrito, la participación de arrendatarios y simplifica los quórums para que las comunidades puedan lograr acuerdos.

Primera Asamblea de Copropietarios

El primer administrador deberá convocar a una Asamblea Extraordinaria de copropietarios una vez que se haya enajenado el 66% de las unidades que formen parte del nuevo condominio.

Nuevas Materias de Sesiones Extraordinarias

Con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se pueden tratar en Asambleas las siguientes materias:

  • Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.

  • Contratación de un nuevo seguro del condominio o seguros con cobertura complementaria.

  • Otros temas para la convivencia.

¿Qué pasa si no llegamos al quórum?

El Administrador o cualquier copropietario podrá concurrir a un Juez de Policía Local conforme a lo previsto en el artículo 44 “…estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias” (Ley de Copropiedad 21442, Chile).

En tal sentido, si no se reúnen los quórums para sesionar o para adoptar acuerdos, el Juez podrá tomar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios, pudiendo ejercer la función mediadora o decisiva, para resolver los posibles conflictos en las asambleas respectivas.

Jorge Retamal, Abogado y Administrador de edificios y condominios, explicó que de igual forma, la Ley en su Art. 15 faculta al Comité a que llame a Sesión Informativa y haga las consulta por escrito, adjuntando los antecedentes necesarios para ello y fijando un plazo para la remisión por escrito de la aceptación o rechazo por parte de los copropietarios.

¿En qué casos se necesita la presencia de un Notario?

Si en el condominio o edificio se pretende modificar el Reglamento de Copropiedad, dicho tema debe ser discutido en una Asamblea Extraordinaria con la presencia de un Notario, quien certificará en acta respectiva, la decisión tomada y los cambios del reglamento.

De esta manera se cumple con lo establecido en el Art. 15 de la Ley de Copropiedad (Chile, 2022), que además señala “Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública” (Párrafo 3°, Art. 15, Ley de Copropiedad, Chile 2022).

Materias tratadas por la Ley 21442: Copropiedad Inmobiliaria, Condominios, Copropiedad, Asamblea de Copropietarios, Comité de Administración.