El monto que deben pagar los copropietarios de gastos comunes se acuerda en asamblea y se deja estipulado en el reglamento interno. La obligación del pago está establecida en la ley que regula los condominios. Es decir, todos deben pagar. No es voluntario.
“La bicicleta” se puede definir, según el abogado y administrador de edificios y condominios, Jorge Retamal, de la siguiente manera: “El copropietario pagó un mes, dentro de una deuda de tres meses en gastos comunes notificada. Por lo que según este propietario, al hacerlo sólo le quedarían dos por pagar. Entonces este concepto se acuña debido a la costumbre de varios copropietarios que la realizan como si fuera un derecho”.
Esto genera un desajuste constante en las cuentas de los condominios y problemas a los administradores que son los encargados de exigir el pago y notificar a los morosos e incluso, de dar la instrucción de cortar la luz.
Cabe destacar que con Edifito se ha mitigado considerablemente el tema, pues tiene herramientas que alertan a los morosos y apoyan a la administración en el cobro de los gastos comunes.
Sin embargo, “la bicicleta” entre los copropietarios se ha hecho un tema muy común. “En todos los edificios que administro pasa lo mismo, por eso los obligo a que paguen los tres meses que se adeudan, porque si deben dos, la ley no me faculta a hacer nada, ni siquiera mandarle una carta”, explica el abogado.
La Ley de Copropiedad, ¿qué dice al respecto?
Esta mala costumbre, según nuestro especialista, nace “porque en la Ley de Copropiedad dice que todo copropietario que debe tres gastos comunes o más, continúo o descontinuo se le debe cortar la luz. Entonces, nace la ley y nace la trampa, la “bicicleta”. El copropietario pagó un mes, pero le quedaban dos por pagar y exige que no le corten la luz, pero ahí es donde están equivocados. El administrador cuando notifica el gasto común a un copropietario y debe tres meses, debe comunicarle “usted debe tres meses” y adjuntar la carta de advertencia que señala que tiene la obligación de pagar el total de los meses adeudados y si no lo hace en la fecha correspondiente, al día siguiente puede cortarle la luz”, señala Retamal.
Ante esta amenaza, el mismo Jorge Retamal reconoce que los copropietarios han transformado esta “técnica de pago” en una costumbre. “Creen que es un derecho. Me responden, “pero si yo debo dos meses y no tres” y es ahí cuando se produce “la bicicleta”. Lo que está errado, porque si se aplicara ese concepto no se podría aplicar el Artículo N°36 de la ley de copropiedad 21.442. “La bicicleta” es un concepto que nace de la idea de evadir la ley”, dice.
El abogado y administrador Jorge Retamal, afirma que el concepto de “la bicicleta” es porque la deuda va girando, es decir “la deuda se va pateando mes a mes. En todo caso, este concepto se puede aplicar en todo, por ejemplo, en cuentas de servicios (luz, agua, teléfono). Cuando se decide no pagar una cuenta y dejarla para el próximo mes, porque la luz se corta sólo después de dos meses. Eso es “la bicicleta”, tú pagas lo que puedes pagar no más. La diferencia es que en una comunidad si se tienen tres meses de gastos comunes de mora, hay que pagarlos en su totalidad sí o sí”.
Asimismo, nuestro especialista comenta que “en una comunidad me pidieron si podíamos cortar el agua caliente, a eso les respondí que la ley dice que sólo la luz por lo que no hay que interpretar cosas que no dice la ley. Al cortar otro servicio se están metiendo en un lío. Este tema lo resuelve un juzgado de policía local. Algunos comités, por ignorancia, piensan en mandar un aviso o hacer una carta y un copropietario puede sentir que lo están acosando. En ese caso, “la bicicleta” es permanente, porque pagan uno y siguen debiendo un mes. En ese caso no se puede hacer nada, porque la ley, la herramienta que me entrega, es notificar cuando se deben tres meses”.
Con el afán de buscar mecanismos para que los copropietarios paguen, en algunos condominios o comunidades se publican los deudores. En eso, Jorge Retamal es enfático: “La administración debe enviarles una notificación a cada una de las personas que están en esta situación (deudores). La ley de datos personales en su artículo N°4, señala que no se publiquen los antecedentes de las personas. Si un copropietario se siente incómodo, incluso colocando el número de departamento o casa, ahí también recae el mismo tema sobre hacer público o identificar a la persona. Entonces, los condominios que publican la identidad están en la ilegalidad, están incumpliendo una ley”.
La mayor consecuencia de “la Bicicleta”
Según la experiencia del administrador Jorge Retamal “el porcentaje de copropietarios que deben dos meses y van pagando de a uno está entre un 30% y un 40%. La gente no entiende que las comunidades tienen que tener liquidez para pagar las mantenciones y otros servicios. Esa es una de las mayores consecuencias de “la bicicleta”. Si no hay liquidez, no se pueden hacer mantenciones, ni reparaciones en las instalaciones de una comunidad, como por ejemplo: bombas de agua, ascensores, caldera, piscinas, jardín, remuneraciones, en fin. La gente lo que ve es su gasto común, pero no ve que con ese gasto común yo como administrador tengo que mantener funcionando el edificio. Cuando un edificio no tiene plata para hacer una mantención, nos encontramos con la triste realidad que pasó en Rancagua donde un edificio de 21 pisos no tenía sus ascensores funcionando, porque no había liquidez en la comunidad, porque no se pagaban los gastos comunes”.
Asimismo aconseja, que para poder manejar el tema de “la bicicleta” con los copropietarios, “los administradores en una comunidad, al notificar la deuda del gasto común, adjunten la carta de advertencia del corte de luz y la fecha de pago donde se debe cancelar los tres meses en mora”.
En cuanto a que muchos administradores les proponen la facilidad de pago, Jorge Retamal indica “yo personalmente no soy partidario de eso, porque una comunidad no es banco y porque una comunidad necesita liquidez y en ese caso, no se está cumpliendo la función de la liquidez”.
Estamos en la campaña de ser responsables y respetuosos en el pago de los gastos comunes, y en el Blog de Edifito esperamos que la “bicicleta” no sea una costumbre en su comunidad.
